En cualquier aventura empresarial, es una medida inteligente no solo determinar sus costes iniciales y continuos, sino establecer objetivos de ingresos realistas sobre una base anual. Al hacerlo, podrá tomar decisiones relacionadas, como por ejemplo, si puede reducir sus ingresos, invertir en otras propiedades o mejorar su alquiler actual.
Dedique un tiempo anual a revisar sus costes del año pasado, a hacer proyecciones para el período siguiente y a investigar el horizonte de los alquileres en su zona. Si mantiene el pulso de la situación financiera de su alquiler, así como de las condiciones del mercado, establecerá objetivos de ingresos inteligentes para su alquiler de Airbnb.
INVESTIGUE SU MERCADO LOCAL Y LA COMPETENCIA
Si es nuevo en el negocio de los alquileres a corto plazo, lo primero que debe hacer es observar las demás opciones de alojamiento en su zona geográfica. Comience con otros alquileres a corto plazo que sean comparables al suyo en términos de tamaño, comodidades y ubicación, puntualiza la empresa de gestión de apartamentos turísticos Yanosigue. Puede conectarse a sitios como Airbnb, VRBO y HomeAway y simplemente buscar una casa que sea igual a la que está planeando alquilar. Esto le dará una tarifa de referencia para ciertas épocas del año. Sus tarifas también pueden estar vinculadas a la duración de la estancia, la antelación con la que se realiza la reserva, el número de huéspedes u otros factores similares.
Además de otras propiedades de alquiler a corto plazo, deberá tener en cuenta otros competidores de alojamiento como hoteles, hostales y campings. Piense en la oferta y la demanda, los tipos de visitantes que probablemente acudirán a la zona y los precios que cobran estos negocios.
Hoy en día existen varias herramientas en el mercado que le ayudan a fijar precios dinámicos todos los días del año. Estos sistemas, disponibles a cambio de una cuota o a través de una empresa de gestión de la propiedad, pueden observar la oferta y la demanda, así como las tarifas de la competencia a diario, y establecer su tarifa en consecuencia para maximizar los ingresos y las reservas.
EVALÚE SU HISTORIAL Y TOME DECISIONES DELIBERADAS
Si se metió en el negocio de Airbnb como una forma de ganar un poco de dinero extra en una casa de vacaciones personal cuando no la está utilizando, entonces analice detenidamente sus ingresos y prioridades. Evalúe los periodos en los que se ha alojado en su casa de vacaciones y si han sido en temporada alta o baja. Considere si es realmente importante para usted tomar vacaciones durante ese mismo período en el futuro o si prefiere ganar dinero adicional alquilando la casa durante los períodos pico y quedándose en la casa durante la temporada baja.
Además, si guardó un buen registro de sus reservas de años anteriores, podrá ver en qué momentos estuvo muy ocupado y cuándo tuvo muchas vacantes. Piense en cómo puede aumentar las reservas durante los periodos lentos. Quizá quiera reducir la estancia mínima por noche, permitir cosas como fumar fuera de la casa o tener mascotas en determinadas zonas, u ofrecer ofertas especiales durante la temporada baja. En la misma línea, si descubre que se reservó con mucha antelación durante los periodos de mayor afluencia o cuando se produjeron grandes eventos locales, puede considerar la posibilidad de aumentar sus tarifas durante estos periodos.
Tener esta información al alcance de la mano puede ayudarle a tomar decisiones deliberadas sobre cómo avanzar hacia el próximo año, ya sea ajustando sus tarifas, reconsiderando sus requisitos, añadiendo servicios o incluso simplemente planificando sus propias vacaciones.
CALCULAR LOS COSTES
Obviamente, una vez que tenga las cifras de los ingresos, tendrá que restar los costes continuos y los costes de cualquier mejora que esté considerando para obtener el resultado final real. Estos son los costes típicos asociados a un alquiler vacacional.
* Hipoteca. Si tiene una hipoteca sobre su propiedad, tendrá que reservar dinero para el principio, los intereses y cualquier otro gasto asociado.
* Seguro. Aunque es posible que el seguro de la vivienda esté incluido en el pago de la hipoteca, deberá revisar la cobertura y asegurarse de que es adecuada. Si no lo es, tendrá que hablar con un agente de seguros para asegurarse de que tiene suficiente cobertura para su alquiler de vacaciones a corto plazo, tanto para los daños físicos como para la responsabilidad personal.
* Servicios y tasas. Reúne todas las facturas mensuales de los últimos años para calcular cuánto te pueden costar elementos como la calefacción, la electricidad, el cable, el streaming, el WiFi, el agua, la basura y las cuotas de la asociación de propietarios. Si es tu primer año, tendrás que hacer una estimación basada en la ocupación prevista. Esto puede ser complicado, ya que cuantos más huéspedes acojas, más elevadas serán las facturas.
* Actualizaciones y reparaciones. Todas las casas van a necesitar actualizaciones, renovaciones o reparaciones a lo largo del tiempo. Si puede hacer una proyección a largo plazo de los gastos más importantes, como la sustitución del tejado, la instalación de un nuevo sistema de calefacción y aire acondicionado o la instalación de electrodomésticos importantes, y planificarlos a lo largo de varios años, podrá controlar mejor los gastos.
* Tasas de reposición. Echa un vistazo a todos esos pequeños artículos que consumes en un año como el papel higiénico, las toallas de papel, el jabón, el champú y los aperitivos. Si tiene un buen registro de su uso, puede valer la pena comparar para comprar algunos de estos artículos al por mayor para ahorrar dinero y viajes a la tienda. No te olvides de sustituir de vez en cuando cosas como las toallas y las sábanas.
* Socios comerciales. No olvide los honorarios de los socios comerciales de los que pueda depender durante el año, como un servicio de limpieza, una empresa de mantenimiento, un proveedor de servicios de jardinería o césped o un administrador de propiedades. Recuerde que, sin su ayuda, tendría mucho más trabajo o dolores de cabeza en el día a día. También puede ser un buen momento para ofrecer una pequeña bonificación por un servicio excepcional.
Una vez que tengas todos los números sobre el papel o en una hoja de cálculo, puedes mirar los ingresos proyectados menos los costes para determinar las ganancias previstas para el año. También puedes jugar con algunos números, como añadir el coste de una campaña de marketing o de un nuevo servicio y calcular cuánto podrías ganar de más por el esfuerzo. Acuérdate de hacer un seguimiento de toda la información a medida que avanza el año para tener datos precisos cuando vuelvas a hacer esto el año que viene.